不動産登記とは
不動産登記とは、大切な財産である土地や建物について、その物理的状況（所在、面積など）と権利関係（所有者の住所氏名、担保権などの有無・内容など）を、法務局（登記所）という国家機関が管理するデータ（登記情報）に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
不動産登記の対象
不動産登記の対象となる不動産は「土地及び建物」です。（民法上の不動産の概念と異なります）
登記できる権利は、所有権、地上権、永小作権、地益権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権の９つ、登記される物件変動は、保存、設定、移転、変更、処分の制限、消滅の６つとなります。
不動産登記記録（登記簿）
登記記録は、１筆（１区画）の土地又は１戸の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。
さらに、権利部は甲区と乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。
- 表題部の記録事項（表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。）
- 土地 … 所在、地番、地目（土地の用途）、地積（土地の面積）など
- 建物 … 所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など
マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。
この敷地権についての権利関係は、区分建物の甲区、乙区の登記によって公示されます。
- 権利部（甲区）の記録事項
- 所有者に関する事項が記録されています。
その所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したかが分かります（所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など）。
- 権利部（乙区）の記録事項
- 抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定、賃借権、地上権設定、地役権設定など）。
司法書士は不動産登記の権利部に関する申請代理人であり、安全で円滑な不動産取引の実現を担っています。（なお「表示部」の登記は土地家屋調査士の業務となります）
不動産登記を行わないまま放置しておくと、大切な不動産の所有権が奪われてしまうことも！
例えば、Ａさんは長年貯蓄の上、Ｂさんから念願のマイホームを手に入れたとします。
代金の支払いも終わり、家の引渡しを受けたので、すっかり安心して生活していたところ、半年経過して所有権の移転登記を済ませていないことに気がつきました。
あわてて登記申請しようとしたところ、いつの間にか登記簿上の所有者が、売主Ｂさんから、最近同じ建物を買い受けた別の買主Ｃさんの名義になってしまっていました。
自己名義の所有権移転登記が出来ずにいたところ、後日Ｃさんから「自分が所有者なのでＡさんに出ていって欲しい」と言われました。
しかし、先に建物を買い受けたのは自分であるし、家の引渡しも受け生活をしているので、Ａさんとしては「所有者は自分だ！」とＣさんに主張したいのですが、ＡさんはＣさんに対して家の所有権を主張することはできるでしょうか？
残念ながら答えはＮＯです。民法上、たとえ先に譲り受けても登記を備えていないと、第三者（この場合のＣさん）に対する関係ではそれが存在しなかったものと扱われてしまうことになります（但し、Ｃが背信的悪意者である場合は別です）。
不動産物権変動は登記を備えてはじめて誰に対してもその存在を主張できるのです。 （民法17７条）
したがって、ＡさんはＣさんに対する関係では、Ｂさんからの売買契約にもとづくマイホームの譲り受けを主張することはできません。
自分で買った念願のマイホームであったはずが、Ｃさんとの関係では不法占拠している状態となってしまうのです。
このようなトラブルを避けるために、取引がすんだら速やかに登記手続を行うことをおすすめいたします。
- ＜司法書士の扱う不動産登記例＞
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- 売主（前所有者）から買主（新所有者）への所有権移転の登記手続き
- 売主（前所有者）のローン返済にともなう抵当権など担保抹消
- 買主（新所有者）へのローンにともなう抵当権など担保設定
以上のような不動産関係の手続について、司法書士は登記手続きだけではなく、当事者の代理人として代金決済の立会い、その他不動産取引に関する専門家の視点からのアドバイスなどを行います。
